Tasi: sulle seconde case paga anche l'inquilino

Al gran ballo della Tasi, il cui saldo scade il 16 dicembre, sono inviatati anche gli occupanti di case non in loro possesso. Fatta eccezione per l’altalenante presenza delle detrazioni (che sono facoltative), è proprio questa la vera novità del tributo subentrato all’Imu sulle abitazioni principali, e applicato - proprio in “coabitazione” con l’Imu - su tutti gli altri immobili. L’inedita “scissione” del prelievo, da una parte a carico del proprietario e dall'altra dell’occupante, è infatti un aspetto che non avevamo conosciuto né con l’Ici né di recente con l’Imu. A introdurlo è stata Legge di Stabilità 2014 (n. 147/2013), che al comma 681 dispone quanto segue: “Nel caso in cui l'unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull'unità stessa, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull'unità immobiliare”.

Già questo comma contiene una serie di risposte ad alcuni dubbi molto frequenti. Cerchiamo allora di dirimerne il più possibile. Per farlo possiamo partire dal principio elementare secondo cui, nelle case abitate da persone diverse dal proprietario - vedi ad esempio gli appartamenti in locazione o in comodato -, la Tasi è dovuta non solo dal proprietario stesso, ma in minima parte anche dall’occupante, sempre che la situazione di utilizzo si sia protratta per più di sei mesi nell’arco dell’anno. Questa minima parte, si legge nel comma, varia da un minimo del 10 a un massimo del 30 per cento dell’importo complessivo da pagare su quell’immobile. Il comma fa anche presente che spetta al Comune stabilire in quale misura l’occupante debba versare la sua quota, ma non dice ad esempio che se il Comune non ha specificato la quota a carico dell’occupante, si applica automaticamente il 10%.
Ma attenzione, qui c’è la prima osservazione da fare. Sebbene la legge stabilisca a priori l’obbligo di versamento per gli inquilini, ciò non dà la certezza matematica che la tassa verrà effettivamente pagata. Gli occupanti, in pratica, potrebbero anche non pagar nulla, o se pagheranno, lo faranno sborsando cifre molto esigue (per il saldo dovrà essere corrisposto il restante 50% della quota già anticipata in acconto). Per questi soggetti, infatti, va ricordato che si parla solo ed esclusivamente di Tasi e non di Imu; viceversa è il possessore che deve corrispondere sia la Tasi che l’Imu, e in questa sorta di puzzle fiscale il peso maggiore sarà senza dubbio quello dell’Imu. Vediamo perché. Occorre partire dal presupposto che la somma delle aliquote Tasi e Imu sui fabbricati diversi dalla prima casa non potrebbe scavallare la soglia del 10,6 per mille, cioè il livello massimo raggiungibile dalla sola Imu negli anni addietro. In via straordinaria, però, i Comuni potrebbero aver “caricato” sulla stessa aliquota la famosa maggiorazione compresa tra lo 0,1 e lo 0,8 per mille introdotta dal Decreto Salva Roma-ter, in maniera tale da rialzare il prelievo tra il 10,7 e l’11,4 per mille.
Ora, considerando che l’aliquota Tasi ordinaria va dall’1 al 2,5 per mille, in alcuni Comuni sulle case locate o in comodato d’uso potrebbe essersi verificata una situazione di questo tipo: Imu all’8,1 per mille e Tasi al 2,5 per mille, totale 10,6 per mille senza maggiorazione. Viceversa, ipotizzando un’Imu già di per sé al 10,6 per mille, le uniche due possibilità erano: a) lasciare la Tasi a zero; oppure b) caricare sul 10,6 per mille la maggiorazione sopra indicata, e in quest’ultimo caso potrebbe appunto essere scaturita una Tasi compresa tra lo 0,1 e lo 0,8 per mille. Ecco spiegato il perché, in ogni caso, gli occupanti non andranno incontro a spese esorbitanti, visto che - lo ribadiamo - la legge li assoggetta esclusivamente alla Tasi (per di più tra il 10 e il 30%) e non all’Imu.
Tutto questo ci porta a una seconda considerazione. L’utilizzo, infatti, dell’immobile come abitazione principale da parte dell’occupante, potrebbe indurre a pensare che l’occupante stesso debba calcolarsi il suo 10-30% di Tasi sulla base dell’aliquota prima casa, ma così non è, visto che la “mini-Tasi” è di fatto una quota compresa nell’importo complessivo dovuto dal proprietario sul suo immobile; di conseguenza l’occupante dovrà fare riferimento all’aliquota deliberata sulle seconde case. L’unica eccezione, in tal senso, si verificherebbe qualora il proprietario locasse parzialmente la casa dove lui stesso è domiciliato: in quel caso, allora, l’aliquota da applicare sarebbe appunto quella delle abitazioni principali.
C’è poi da chiarire il principio del cosiddetto “vincolo di solidarietà”. Sebbene siano chiamati al versamento possessori e inquilini, i primi non sono tenuti a pagare la quota dovuta dai secondi, ma nel caso vi fosse una pluralità di occupanti, ciascuno di essi, teoricamente, sarebbe tenuto al pagamento per l’intero. Ciò significa che non è importante come gli occupanti si spartiscono il versamento (non vi sono regole in tal senso), purché la quota sia pagata interamente. In altri termini, se un appartamento è affittato a una coppia di coniugi, la quota-occupante potrebbe anche essere pagata soltanto dal marito o dalla moglie. Al tempo stesso, se la scelta è quella di spartirsi il pagamento, il Comune un domani potrebbe richiedere a ciascuno degli occupanti la quota eventualmente non versata da qualcun altro, sussistendo appunto il vincolo di solidarietà. Va infine aggiunto che in presenza di più occupanti, l’importo della Tasi non cambia rispetto alle situazioni con una sola persona. Tornando quindi all’esempio dei coniugi, se il Comune ha stabilito una quota pari al 20%, tale importo non va inteso a carico di ciascun coniuge, quindi 20 per l’uno e 20 per l’altro, ma come quota complessiva dovuta da entrambi, esattamente come se l’appartamento fosse abitato da una sola persona.

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