TASI acconto entro il 16 ottobre 2014

Tasi, acconto entro il 16 ottobre: i passi per non fare erroriProbabilmente passerà alla storia come una delle imposte più odiate per il meccanismo farraginoso, le complicazioni nel fare i conti, le mille variabili da Comune a Comune. E così, anche se per la Tasi il termine di pagamento è alle porte, i dubbi sono ancora in agguato, complice anche il linguaggio poco trasparente delle delibere che rende ancora più difficile capire se e quanto si deve versare. Ecco, allora, tutto quello che c'è da sapere per fare i conti e evitare gli errori e pagare l'acconto (il 50% del totale dovuto su base annua) entro la scadenza del prossimo 16 ottobre.

La definizione di prima casa. Dopo la cancellazione dell'Imu, la Tasi è l'unica imposta sul valore dell'immobile che si paga a livello locale. Il concetto di prima casa applicabile è lo stesso previsto a suo tempo per l'Imu.
Quindi è sempre qualificato dalla legge come prima casa:
- l'immobile nel quale nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente;
- l'ex casa coniugale assegnata dal giudice ad un coniuge in seguito a separazione giudiziaria;
- l'immobile di proprietà di personale dipendente delle forze armate anche se non utilizzato in seguito a trasferimento per motivi di servizio, purché non dato in locazione.

I Comuni a loro volta possono considerare come assimilato alla prima casa:
- l'immobile non locato posseduto da anziani trasferiti in casa di cura;
- l'immobile non locato posseduto da italiani residenti all'estero e iscritti all'Aire;
- l'immobile concesso in comodato come prima casa ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli), entro un limite massimo della rendita catastale pari a 500 euro, oppure quando  il comodatario ha un reddito Isee fino a 15.000 euro annui.
Come previsto per l'Imu, in caso di coniugi con più immobili nello stesso Comune, spetta a loro decidere quale immobile considerare come abitazione principale, comunicando questa scelta con la dichiarazione Imu, a prescindere dal requisito della residenza anagrafica.

L'aliquota prevista per la prima casa si applica anche sulle pertinenze. Sono considerati di pertinenza gli immobili di categoria C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine o soffitte), ma uno solo per ciascuna categoria. Quindi chi possiede due box può considerare un solo box come pertinenza; chi possiede un box e una cantina può considerare entrambi come pertinenza.

In 15 milioni alla cassa - La mappa dei Capoluoghi
La base imponibile. Le aliquote della Tasi sono stabilite a livello locale nell'ambito del tetto massimo fissato dalla legge che per la prima casa è del 2,5 per mille, con la possibilità dei comuni di aumentare l'aliquota di 0,8 punti, ossia fino al 3,3 per mille.

Per calcolare la base imponibile sulla quale applicare l'aliquota Tasi stabilita dal Comune occorre eseguire gli stessi conteggi previsti per l'Imu. La base imponibile, infatti, è anche in questo caso  la rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale si applicano i moltiplicatori che variano a seconda della categoria. Si applicano anche tutte le altre disposizioni previste per l'Imu, compreso il diritto alla riduzione del 50% della base imponibile in caso di immobili di interesse storico artistico e fabbricati inagibili o inabitabili.
CATEGORIA CATASTALE DELL'IMMOBILETIPOLOGIAMOLTIPLICATORE IMU
A (tranne A/10)abitazioni160
A/10uffici e studi privati80
C/1negozi e botteghe55
C/2 C/6 C/7magazzini, box auto, posti auto scoperti160
C/3 C/4 C/5laboratori, palestre140
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Ad esempio, nel caso di un immobile prima casa di categoria A/2 con rendita catastale di 980 euro, la base imponibile ai fini della Tasi è data dal seguente calcolo: (980 + 0,5%) x 160 = 164.640 euro. Se questo immobile fosse prima casa, in assenza di agevolazioni e in presenza di un'aliquota al 2,5 per mille, la Tasi dovuta risulta pari a 164.640 x 0,25% = 411,6 euro (da arrotondare a 412). La Tasi va comunque calcolata sui mesi di possesso, applicando le regole dell'Imu, ossia conteggiando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni. Entro la scadenza del 16 ottobre bisogna versare il 50% del tributo dovuto su base annua, per poi saldare entro il 16 dicembre.

Chi e come deve pagare. Per la Tasi si seguono le stesse regole previste per l'Imu anche ai fini degli obblighi di pagamento. Quindi l'imposta è dovuta da ciascun proprietario in riferimento alla sua quota di possesso e all'utilizzo dell'immobile, in quanto la solidarietà tra soggetti obbligati al pagamento non incide sulla determinazione dell'importo dovuto da ciascuno. Così, ad esempio, nel caso di due proprietari, se solo uno di loro abita nell'appartamento, la Tasi andrà "scomposta": chi usa l'immobile dovrà calcolare la base imponibile riferita alla sua quota di possesso, ossia al 50%, e su questa applicherà l'aliquota e le detrazioni eventualmente previste per la prima casa. L'altro proprietario, invece, applicherà sulla base imponibile corrispondente al suo 50% l'aliquota Tasi prevista per gli "altri immobil".

Le possibilità di pagamento: bollettino e F24
Le detrazioni per rendita. Per la prima casa i Comuni hanno la facoltà di fissare detrazioni che sono principalmente di due tipi: in base al reddito del proprietario, oppure in riferimento alla rendita dell'immobile. Nel primo caso, salvo precisazioni contenute nella delibera comunale, il reddito da considerare è quello del singolo proprietario in riferimento alla sua quota di possesso. Nel caso delle detrazioni riferite alla rendita catastale, invece, occorre tener presente la rendita dell'immobile nel suo insieme, non quella della quota posseduta in quanto la rendita non cambia in riferimento al numero dei proprietari. Inoltre se ci sono pertinenze occorre sommare alla rendita dell'abitazione anche quella delle pertinenze, in quanto, in base alla legge, prima casa e pertinenze costituiscono un tutt'uno.

Vediamo cosa accade applicando questi principi e considerando, come esempio, quanto previsto dal Comune di Roma, che ha stabilito le seguenti agevolazioni in base alla rendita:
detrazione di 110,00 euro agli immobili con rendita iscritta in catasto sino a 450 euro; 
detrazione di 60,00 euro agli immobili con rendita iscritta in catasto tra 451 euro e 650,00 euro; 
detrazione di 30,00 euro agli immobili con rendita iscritta in catasto tra 651 euro e 1.500,00 euro. 

In base a questo sistema di agevolazioni, nel caso di un solo proprietario di una casa con rendita di 450 euro, la cui base imponibile è pari a 75.600 euro, la Tasi da pagare su base annua risulta pari a: (75.600 x 0,25%) = 189 euro. Applicando la detrazione di 110 euro la somma dovuta è quindi di 79 euro.

In presenza di due comproprietari al 50% entrambi residenti la somma dovuta da ciascuno è di 39,5 euro (da arrotondare a 40 euro), ossia la metà di quanto dovuto dal singolo proprietario. In presenza di due comproprietari di cui uno solo residente, invece, in base al principio secondo il quale la Tasi è dovuta in riferimento alla quota di possesso e all'utilizzo dell'abitazione, il proprietario residente deve dare i seguenti calcoli: (75.600: 2) x 0,25%  = 94,5 euro. Grazie alla detrazione non paga imposte in quanto l'importo dovuto è inferiore alla detrazione stessa.
L'altro proprietario, invece, deve pagare in tutto 30 euro, in quanto deve applicare alla base imponibile riferita alla sua quota, che è pari a 37.800 euro, l'aliquota dello 0,8 per mille prevista per gli "altri immobili" e, ovviamente, non ha diritto ad alcuna detrazione in base alla rendita dato che non utilizza l'appartamento come prima casa.

Se l'immobile con rendita di 450 euro ha delle pertinenze, nel calcolo, come detto, va tenuto conto anche della rendita catastale di queste ultime. Così a fronte di una casa con rendita di 450 euro con una pertinenza con rendita di 35 euro, per stabilire la base imponibile si deve partire da una rendita di 485 euro e da una detrazione  che  scende da 110 a 60 euro.

Nel caso di un solo proprietario, la base imponibile risulta pari a a 81.480 euro, e la Tasi da pagare su base annua risulta pari a: (81.480 x 0,25%) = 204 euro. Applicando la detrazione di 60 euro l'imposta dovuta è di 144 euro. In presenza di due proprietari al 50% entrambi residenti l'imposta dovuta da ciascuno è pari a 77 euro. A fronte di due comproprietari di cui uno solo residente, l'imposta dovuta dal residente è invece pari a : (81.480: 2) x 0,25% =  101,85 - 60 euro = 51,85 euro (da arrotondare a 52). L'altro proprietario, invece, deve pagare in tutto 33 euro applicando anche in questo caso l'aliquota prevista per gli "altri immobili".

Possibili anche altre modalità di agevolazione in base alla rendita come, ad esempio esenzione dall'imposta fino ad un determinato importo. In questo caso la Tasi, con le regole appena viste, si applica solo sul valore catastale che supera la soglia fissata dal Comune. Ad esempio se l'esenzione fosse stabilita per le rendite fino a 350 euro, a fronte di un immobile con rendita catastale di 450 euro la Tasi si dovrebbe pagare su una base imponibile pari a (150 + 0,5%) x 160. 

La Tasi sugli immobili affittati. Tutti gli immobili che non ricadono nella definizione di prima casa ai fini della Tasi sono considerati "immobili diversi". Se sono dati in locazione o in comodato, parte della Tasi è dovuta da chi abita nell'appartamento. La quota varia tra il 10% e il 30%, a discrezione del Comune. Per i conteggi si deve calcolare la Tasi con riferimento alla situazione del proprietario, per il quale l'immobile sarà seconda casa se locato per intero, o prima casa se vi abita e ha dato in affitto una stanza. L'imposta così determinata deve essere ripartita tra proprietario e inquilino sulla base delle percentuali stabilite. E' del tutto ininfluente il fatto che l'inquilino sia o meno residente nell'immobile, in quanto l'aliquota prima casa si applicherà solo se nell'immobile abita anche il proprietario.

Ognuno paga per sé. Il  proprietario e l'occupante dell'immobile sono titolari di un autonomo obbligo di pagamento in riferimento alla quota prevista dal Comune, e non c'è solidarietà tra i due soggetti. Di conseguenza, se l'inquilino non versa la sua quota il Comune non può rivolgersi al proprietario per chiedere il pagamento, e per lo stesso motivo il proprietario non può pagare la Tasi per intero e poi chiedere il rimborso agli inquilini. I singoli inquilini, invece, sono obbligati in solido tra loro, quindi se l'appartamento è condiviso e uno non paga il Comune può rivolgersi indifferentemente agli altri per ottenere il pagamento dell'intera imposta dovuta.

La soglia minima di versamento. La Tasi non è però dovuta se l'importo complessivo su base annua è al di sotto dei 12 euro, o della soglia stabilita dal Comune. Ai fini del calcolo della soglia occorre considerare solo la Tasi e non anche l'eventuale Imu dovuta. Si deve, però, far riferimento a tutti gli immobili eventualmente posseduti all'interno dello stesso comune.
fonte repubblica.it

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